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涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引

点击:发布日期:2020-03-21作者:安徽房地产律师
安徽高院民四庭 2020-02-28 12:28:57 
一、疫情以及人民政府、主管部门为防控疫情依法制定的管制措施是否属不可抗力?
答:疫情是自然事件,政府及主管部门为防控疫情制定的管制措施是政府行为。疫情和政府及主管部门为防控疫情制定的管制措施一般属当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。建设工程施工、房屋买卖、房屋租赁等合同的履行因疫情以及疫情防控措施受到影响,当事人请求免除或者减轻责任的,人民法院可以依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条等有关不可抗力的规定妥善处理。
 
二、发生疫情后,当事人是否可以一律以不可抗力为由主张免除或者减轻责任?
答:《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外”。涉疫情房地产纠纷案件,人民法院应当准确判断疫情及防控措施对合同履行的影响。不同性质、不同背景的建筑房地产合同受疫情及防控措施的影响程度是不同的,应当根据疫情影响的范围和程度,依法全部或者部分免除责任。有的合同能够继续履行但不能按时履行,当事人可以相应延长履行期限;有的合同部分不能履行,当事人可以根据具体情况请求部分解除、部分履行合同;有的合同完全不能履行或者因疫情导致合同目的不能实现,当事人可以依据《合同法》第九十四条第(一)项“因不可抗力致使不能实现合同目的”规定解除合同。疫情不影响合同目的实现,当事人不得以不可抗力或情势变更为由解除合同。疫情与不履行、不完全履行合同之间无法律上因果关系,不履行、不完全履行义务的当事人应承担违约责任。要防范当事人以疫情为由,以不可抗力为名逃避合同义务。
 
三、疫情防控期间签订的建筑房地产合同,当事人能否以不可抗力为由主张免除或者减轻责任?
答:疫情防控期间签订合同,当事人实际上已经知道或者应当知道发生了疫情以及政府、主管部门采取了防控措施,在防控措施没有发生实质性变化的情况下,当事人以疫情防控为由主张免除或者减轻责任的,有违民法中的诚实信用原则,一般不应得到支持。
 
四、构成不可抗力的情况下,当事人是否应向对方履行必要的通知义务?
答:《合同法》第六十条规定,当事人之间有通知、协助、保密等义务,这是诚实信用原则在合同履行中的具体化。《合同法》第一百一十八条规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,减轻可能给对方造成的损失。比如,出租人通知在外地的承租人案涉房屋所在的楼宇因发现确诊病例被封闭,禁止进出。当然,对方没有采取适当措施导致损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔
偿。
 
五、对疫情防控期间发生的违约行为,合同约定的违约金数额明显过高或者明显具有惩罚性的,人民法院应当如何处理?
答:包括违约金在内的民事责任的主要目的是弥补受害人遭受的损失,而不是对对方进行惩罚。疫情防控期间,各类企业普遍经营困难。对疫情防控期间发生的违约行为,合同约定的违约金数额过高或者明显具有惩罚性的,人民法院应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条等规定以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第 50 条精神,坚持“补偿性为主、惩罚性为辅”原则,在实际损失的基础上,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,作出裁决,防止当事人之间权利义务责任明显失衡。
 
六、因疫情防控导致建设工程停工或者延迟的,承包人能否主张顺延工期?
答:疫情防控对建设工程的工期有两方面的影响,一种是因疫情防控导致工程停工或者迟延复工,在这期间,禁止施工,承包人主张顺延工期的,理应得到支持;还有一种并不禁止施工,但因疫情或者疫情防控导致施工不充分影响工期,比如劳动者返工迟延、劳动者上工不足、交通管制等影响施工的,承包人应按照合同约定及时向发包人提出工期顺延申请,发包人、监理单位应当实事求是地对工期应否顺延作出签证。如果承包人没有在合同约定期间内提出申请或者没有取得发包人工期顺延签证,但确系受疫情影响导致延期的,人民法院可以依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第六条规定处理。
 
七、因疫情防控增加的工程措施费用,应否计入工程造价?
答:因疫情防控增加的防护措施等费用,一般属签订合同时当事人无法预见的费用,对此类费用应否计入工程造价,一般应当遵从当事人的约定。要注意的是,建设工程施工合同是由一系列合同文件组成的,包括:合同协议书、中标通知书、投标函及其附录、合同专用条款和通用条款、已标价工程量清单或预算书等。在上述合同文本,如投标函及附录、专用条款和通用条款、已标价工程量清单或预算书中对不可预见费用作出约定的,则应当按照当事人的约定处理;合同没有约定,承包人请求按照主管部门制定的政策性文件调整合同价款
的,一般应予支持。
 
八、建设工程复工后,发包人要求赶工的,赶工费用应由谁负担?
答:因疫情引起工期顺延,发包人要求赶工,承包人请求发包人负担由此增加的赶工费用,一般应予支持。实践中,发包人可能要求承包人及时确定赶工措施方案和相关费用预算,报发包人审核,赶工措施方案和相关费用已经考虑施工降效因素的,一般不再另行计取施工降效费用。
 
九、建设工程复工后,工程质量如何保障?
答:“百年大计,质量为本”。《中华人民共和国建筑法》第三条规定“建筑活动应当确保建筑工程质量和安全,符合国家的工程安全标准”。复工后,当事人,包括发包人、承包人,都不得任意压缩合理工期,不得降低建设工程质量标准,包括国家标准和当事人约定标准,当然当事人约定标准不能低于国家强制标准。《中华人民共和国建筑法》第五十八条规定“建筑施工企业对工程的施工质量负责。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工,不得偷工减料。”承包人因抢工期、材料价格异常浮动偷工减料等影响工程质量的,应当依法承担相应民事、刑事、行政责任。
 
十、因疫情导致建设工程施工成本发生波动,当事人能否请求变更或解除合同?
答:应当严格区分情势变更与正常的商业风险。施工期间人工、材料、机械设备价格受疫情影响发生变动,应当按照合同约定的价格调整条款予以处理。确因价格变化过大,继续按照原合同履行明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求变更或解除合同的,人民法院可以根据案件具体情况适用《最高人民法院关于适用情势变更是合同效力的例外,系基于诚实信用和公平原则,对合同风险重新进行合理分配,确需在个案中适用情势变更的,应当按照《最高人民法院关于正确适用人民法院适用情势变更,应当充分注意平衡各方当事人利益,公平合理调整各方利益关系。诉讼过程中,应当鼓励、引导当事人在平等自愿、公平合理的基础上以变更履行方式、调整履行时间、减免违约责任等方式维持合同关系、继续完成交易。
 
十一、当事人签订《认购协议》后,没有按照协议约定的时间签订《商品房买卖合同》,能否适用《认购协议》中的“定金罚则”?
答:签订《认购协议》后,当事人因疫情未能按照约定期限签订《商品房买卖合同》的,属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“不可归责于当事人双方的事由”,一般不适用《认购协议》定金罚则;当事人请求顺延期限签订《商品房买卖合同》的,人民法院可以根据案件具体情况予以支持。
 
十二、因疫情导致逾期交付房屋、逾期办理产权转移登记,出卖人请求免除或减轻相应责任的,应否得到支持?
答:因疫情导致逾期交付房屋,实质上是因不可抗力导致逾期交付房屋,当事人请求免除或者减轻相应责任的,应予支持。就逾期办理产权转移登记问题,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了由于出卖人的原因导致逾期办证应承担责任的情形。从“反面解释”的角度出发,非出卖人的原因(比不可抗力的概念宽泛)导致逾期办证的,出卖人不应承担责任。因此,因疫情逾期办理产权转移登记,出卖人请求免除或减轻相应责任的,一般应予支持。
 
十三、买受人迟延付款的,能否以疫情或者疫情防控为由免除或者减轻责任?
答:随着网上银行以及支付宝、微信扫码等第三方支付方式的兴起,非接触式支付已经成为重要的支付方式。因此金钱给付义务,一般不因疫情免除或减轻责任。当然,也不能排除买受人特别是处于隔离期间的买受人无法通过网上银行或者第三方支付的方式支付购房款,这种确因疫情无法按照合同约定期限交付房款的,人民法院可以根据案件具体情况免除或减轻买受人的责任。
 
十四、因疫情或者疫情防控,承租人无法使用租赁房屋的,能否请求延长租期或者减免租金?
答:疫情的发生对房屋租赁合同的履行影响较大。应鼓励出租人、承租人在自愿平等、友好协商的基础上就延长租期、减免租金等达成新的协议。很多地方为应对疫情影响,出台了很多优惠措施,对于符合条件的国有房屋承租人请求出租人按照人民政府、主管部门有关延长租期、减免租金政策履行合同的,一般应予支持。对于其他租赁合同,确因疫情无法正常使用房屋又没有达成新的协议,承租人请求延长租期或减免租金的,人民法院可以根据公平和诚实信用原则,结合疫情影响期限、影响程度等实际情况确定是否延长租期、减免租金。转租房屋的,在确定延长租期或减免租金的期限时,应尽量使原租赁合同与转租合同延长租期或减免租金的期限相同或相近,避免专业“二手房东”从中渔利。