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郭秋萍、广州一德中兴房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事裁定书

点击:发布日期:2019-04-01作者:安徽房地产律师
审理法院: 广州市中级人民法院
案  号: (2018)粤01民终21883号
案件类型: 民事
案  由: 房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期: 2018-11-16

审理经过
上诉人郭秋萍因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服广东省广州市越秀区人民法院2017粤0104民初14985号驳回起诉的民事裁定,向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。

一审原告诉称
上诉人郭秋萍上诉称:一、一审法院依据最高人民法院发【1992】38号《关于房地产案件受理问题通知》第三条的规定以下简称“38号解释”,作出驳回起诉的裁定属于适用法律错误。上诉人与原审第三人广州市爱群大酒店有限公司(下称爱群酒店)之间是平等的民事主体之间房屋买卖关系,不属于单位内部因建房、分房等引起的占房、腾房的单位内部房产纠纷。“38号解释”原文为:“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。”从文义上看,“38号解释”适用的前提条件即该类房地产纠纷必须不符合民事诉讼法、行政诉讼法规定的起诉条件。而对于“不符合民事诉讼法,行政诉讼法有关起诉条件的纠纷”本不属于人民法院主管工作的范畴,故该解释属于注意性规定,目的在于提醒司法人员“因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷”属于单位内部的房地产纠纷,不属于人民法院主管工作的范畴。《民法通则》第二条规定,民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。《民事诉讼法》第三条关于民事诉讼法适用范围的规定,人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。根据上述规定,判断一起纠纷是否属民事诉讼范围主要有两个标准,一是纠纷的双方当事人是否属于平等主体,二是纠纷的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷。判断单位与职工之间的房地产纠纷是否属于法院受理范围,对“38号解释”必须根据民法通则和民事诉讼法的立法精神和基本原则正确理解和适用,不能机械理解,不能因为纠纷一方是职工,一方是单位,涉及到房改,就一律认定为单位内部房地产纠纷。“单位内部因建房、分房而引起的占房、腾房等纠纷“不能作扩大解释,应当仅指:单位因建房需拆除职工居住的单位自管房屋,但职工不同意拆除而引起的占房纠纷;因单位分房,职工对单位的分房方案包括职工对所分配房屋位置、面积、楼层等不服而引起的占房、腾房纠纷等,这类纠纷属典型的单位内部房地产纠纷,单位与职工之间不是平等主体间的民事法律关系,而是不平等主体间的行政管理关系。该类纠纷不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件,不属于人民法院主管工作的范围。本案中,原审第三人爱群酒店于2001年将涉案房屋房改给上诉人,双方签订了《广州市公有住房买卖协议》并进行了公证。上诉人已按照房屋的成本价支付房款,原审第三人爱群酒店也已将涉案房屋交付给上诉人,上诉人取得涉案房屋并且一直居住、使用,原审第三人爱群酒店对涉案房屋产权属于上诉人亦没有争议。上诉人与原审第三人爱群酒店之间的《广州市公有住房买卖协议》是双方平等自愿的情况下签署,不违反法律法规包括房改政策,并经过公证,具有法律效力,受《合同法》约束。依据协议中的第三条,上诉人有权利要求原审第三人爱群酒店办理涉案房屋过户手续。因此上诉人与原审第三人爱群酒店之间实质上是房屋买卖民事法律关系,是两个平等主体之间的民事法律关系,并非单位内部因建房、分房而引起的占房、腾房等纠纷,属于民事诉讼受案范畴,属于人民法院主管工作的范畴。注:房改政策允许共有住房出售给职工,并且也正是因为房改政策的存在,使得《广州市公有住房买卖协议》不至于违反法律法规而无效,具有法律效力。二、一审法院以“原告无权以房屋拆迂安置补偿要求被告为其办理过户手续”为由驳回起诉理由不成立。事实上,上诉人在一审第二次开庭前对事实理由部分申请变更,并提交书面说明,但一审法院并未对变更后的事实和理由进行审查说明。变更后的事实理由:依据上诉人和原审第三人爱群酒店之间的房屋买卖法律关系,原审第三人爱群酒店有义务为上诉人办理过户手续;依据被上诉人和原审第三人爱群酒店之间房屋拆迁补偿协议,原审第三人爱群酒店有权利要求被上诉人为其办理房屋过户手续。因原审第三人拒不向被上诉人主张权利,导致上诉人的权利无法实现。上诉人依据《合同法》第七十三条规定,行使代位权要求被上诉人直接将房屋过户至上诉人名下。一审法院并未对变更后的事实和理由进行审查说明,仍以原事实理由进行说理,违反了法院的“不告不理”原则和“中立”原则。故请求撤销原审裁定,指令原审法院对本案进行审理。

本院认为
本院经审查认为,本案虽涉及上诉人、肖淑端与广州一德中兴房地产开发有限公司之间的房屋拆迁安置关系、与爱群大酒店之间的房改房买卖关系,以及广州一德中兴房地产开发有限公司与爱群大酒店之间的房屋拆迁安置补偿关系,但上诉人作为该讼争房屋的实际使用人,是讼争房屋的利害关系人,其提起本案诉讼,符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的条件,且不属于民诉法第一百二十四条规定的情形。本案亦不属于“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”,因此,原审法院驳回上诉人的民事起诉不当,原审法院应依法审理本案。综上所述,上诉人的上诉理由成立,本院予以支持。原审裁定不当,本院予以纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十一条之规定、《最高人民法院关于适用

的解释》第三百三十二条的规定,裁定如下:

二审裁判结果
一、撤销广东省广州市越秀区人民法院2017粤0104民初14985号民事裁定;

二、本案指令广东省广州市越秀区人民法院审理。

本裁定为终审裁定。

审判人员
审判长杨晓航

审判员肖逸思

审判员谭健颖

裁判日期
二〇一八年十一月十六日

书记员
书记员叶永峰